Der Aufwärtstrend der angebotenen Mietpreise in den von JLL untersuchten acht Städten, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart, hat zum zweiten Mal in Folge 2015 weiter an Schwung verloren. Bei den Kaufpreisen, für die zum Halbjahr noch insgesamt ein Anstieg zu notieren war, zeigte sich damit auf Jahressicht eine starke Differenzierung der Preise mit der schwäbischen Metropole als Top Performer.
Den höchsten Anstieg der angebotenen Mietpreise** im 2. Halbjahr 2015 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnete mit +8 Prozent Leipzig, gefolgt von Stuttgart (+7 Prozent). In Köln, Düsseldorf und Frankfurt bewegte sich der Anstieg zwischen +4 und +5 Prozent. Wesentlich schwächere Zuwachsraten wurden mit rund +2 Prozent bzw. +1 Prozent in München und Berlin beobachtet. In Hamburg gaben die Mieten sogar auf Jahressicht leicht nach (-1 Prozent). „Bis auf Leipzig gilt eine Mietpreisbremse mittlerweile in allen untersuchten Wohnungsmärkten. Nach ersten Beobachtungen sind allerdings keine deutlichen Auswirkungen erkennbar. Wichtiger für die allgemeine Mietpreisentwicklung scheint die nachfragebedingte Verlagerung der Mietpreisanstiege in bislang preisgünstigere Lagen und Städten zu sein. Eine abschließende Bilanz der Mietpreisbremse halten wir derzeit aber insgesamt noch für verfrüht“, so Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin.
Deutlich stärker zugelegt haben die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Im 2. Halbjahr 2015 verteuerten sie sich gegenüber dem Vorjahr zweistellig (+10 bis +15 Prozent) in Stuttgart, Leipzig, Düsseldorf und Berlin, in München und Köln bewegte sich der Preisanstieg bei +9 Prozent bzw. +7 Prozent. Eine nur geringfügige Zunahme verzeichneten Hamburg und Frankfurt mit +2 bis +1 Prozent. „Trotz der vergleichsweise moderateren Entwicklung bleibt es dabei: Der Zuwachs bei den Kaufpreisen in den acht untersuchten Städten ist durchschnittlich doppelt so hoch wie bei den Mietpreisen. Bei weiterhin hoher Nachfrage und günstigem Finanzierungsumfeld hält der Preisanstieg in den meisten Städten unvermindert an. Nur in Hamburg sind die Kaufpreise zum ersten Mal seit 2008 quasi auf gleichem Niveau geblieben. Ob dies in der Hansestadt bereits eine Stagnation der Preise ähnlich dem Mietmarkt markiert, bleibt abzuwarten“, so Sebastian Grimm, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.
Mieten: Berlin, Hamburg und München mit Stagnation im 2. Halbjahr 2015
München bleibt sowohl bei Mieten als auch bei Kaufpreisen die nach wie vor teuerste Metropole Deutschlands. Die Angebotsmieten sind in der 2. Jahreshälfte 2015 auf Jahressicht geringfügig um +2,2 Prozent auf 16,00 Euro/m²/Monat (Vorjahr: +4,4 Prozent) gestiegen, der Zuwachs des 2. Halbjahres lag allerdings bei nur noch +0,3 Prozent. Ein stärkeres Wachstum registrierte Frankfurt mit +5,2 Prozent auf 12,95 Euro/m²/Monat (Vorjahr: +2,8 Prozent).
Deutlich übertroffen wird die Dynamik an Isar und Main von Stuttgart. Mit +7,2 Prozent (Vorjahr: +5,2 Prozent) zeigt die Schwabenmetropole den zweithöchsten jährlichen Anstieg der untersuchten Städte. Die Mieten verteuern sich auf 12,35 Euro/m²/Monat. Eine nach wie vor schwache Entwicklung zeigt sich in Hamburg, wo die Mieten auf Jahressicht um -0,5 Prozent auf 10,80 Euro/m²/Monat sanken. In Köln setzte sich der eingeschlagene Aufwärtstrend der letzten Halbjahre fort.
Die Mieten verteuerten sich auf Jahressicht um +3,7 Prozent auf 10,00 Euro/m²/Monat (Vorjahr: +2,2 Prozent). Ebenfalls kräftig stiegen die Mieten weiter rheinaufwärts in Düsseldorf (mit +4,2 Prozent auf 10,00 Euro/m²/Monat). Eine nachlassende Dynamik zeigt sich hingegen in Berlin. Die Angebotsmiete stagnierte im Vergleich zum 1. Halbjahr bei 9,05 Euro/m²/Monat. Der jährliche Zuwachs beträgt aufgrund des Anstiegs im 1. Halbjahr noch +1,1 Prozent (Vorjahr: +9,1 Prozent). In Dresden wuchsen die Verkaufspreise von Immobilien auch.
Den erneut höchsten jährlichen Mietanstieg aller untersuchten Städte weist im 2. Halbjahr 2015 Leipzig auf. Auf Jahressicht klettern die Mieten um +8,1 Prozent auf 6,00 Euro/m²/Monat (Vorjahr: +4,3 Prozent). „Es könnte angesichts der nach wie vor unzureichenden Neubauaktivitäten und der gleichzeitig stark steigenden Bevölkerung auch 2016 in einigen Städten zu einem wieder deutlicheren Mietanstieg kommen. Zu beobachten war 2015, dass die Mietpreisbremse, die speziell in den nachgefragten innerstädtischen Teilmärkten eigentlich wirken sollte, von Mietern tatsächlich selten eingefordert wird. Mieter sind in den meisten Fällen bereit, die entsprechende Marktmiete zu zahlen, da eine gut gelegene und zeitgemäß ausgestattete Wohnung Mangelware ist“, so Heidrich.
In Hamburg und Frankfurt stagnierten die Kaufpreise im 2. Halbjahr 2015
Leipzig, Berlin und München konnten in diesem Halbjahr die höchsten Preisanstiege registrieren. In den anderen Eigentumswohnungsmärkten setzte sich der Aufwärtstrend verlangsamt fort. In Hamburg und Frankfurt stagnierten die Kaufpreise im 2. Halbjahr 2015. „Vor dem Hintergrund günstiger Finanzierungskonditionen und der hohen Nachfrage würde man erwarten, dass der Neubau in den untersuchten Großstädten deutlich an Fahrt gewinnt. Tatsächlich wurden in den meisten Städten Zuwächse beobachtet, aber nicht in dem Umfang wie sie marktseitig notwendig wären. In einigen Städten wie Berlin, Hamburg oder München bewegt sich die Bautätigkeit sogar seitwärts. Neben der mangelnden Flächenverfügbarkeit sind es zunehmend auch die fehlenden Kapazitäten der Bauwirtschaft, die hemmend wirken“, so Sebastian Grimm.
Der Aufwärtstrend der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen hielt in München in der 2. Jahreshälfte an. Mit einem jährlichen Anstieg um +8,9 Prozent (nach +9,1 Prozent auf Jahressicht im 1. Halbjahr) wurden im Mittel Preise von 6.080 Euro/m² aufgerufen. In Frankfurt sind die Preise bei Alleinbetrachtung der 2. Jahreshälfte zum ersten Mal seit 2008 in einem Halbjahr geringfügig zurückgegangen (-1,0 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr), eine Folge der weniger stark gestiegenen Kaufpreise im Neubausegment. Auf Jahressicht schlägt noch ein Plus von 1,3 Prozent auf 3.950 Euro/m² zu Buche (nach +16,0 Prozent im Vorjahr). In Hamburg verharrten die Kaufpreise auf dem Niveau des 1. Halbjahres (3.790 Euro/m², gleichbedeutend +2,0 Prozent auf Jahressicht nach +8,8 Prozent im Vorjahr).
Den auf Jahressicht höchsten Anstieg aller acht von JLL untersuchten Städte verzeichnete erneut Stuttgart mit einem Plus von 15,5 Prozent auf 3.340 Euro/m² (Vorjahr: +8,7 Prozent). Auch in Düsseldorf ging es nach +4,0 Prozent im Vorjahr mit +10,9 Prozent auf Jahressicht im 2. Halbjahr kräftig aufwärts (auf 3.160 Euro/m²). Auch in Berlin setzt sich um +9,1 Prozent auf 3.470 Euro/m² die Dynamik der vorherigen Halbjahre fort. Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt sich nach dem hohen Zuwachs im 1. Halbjahr (+4,4 Prozent) im 2. Halbjahr leicht beruhigt (+2,5 Prozent), sodass die Preise auf Jahressicht um +7,0 Prozent auf 2.910 Euro/m² angestiegen sind (Vorjahr: +10,0 Prozent). Bei Alleinbetrachtung des 2. Halbjahres 2015 registriert Leipzig den höchsten Anstieg (+11,1 Prozent) auf 1.500 Euro/m², auf Jahressicht zeigt die mit Abstand günstigste der acht Städte einen Anstieg von 12,3 Prozent (Vorjahr: -3,5 Prozent).
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