Mietspiegel-Reform: Vermieter verlieren mindestens 0,65 Euro/qm

Die vom Bundesjustizministerium geplante Ausdehnung des Bezugszeitraums für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und somit des Mietspiegels von vier auf zehn Jahre wird zu einem massiven Wertverlust von Wohnungsbeständen führen. Der Gesetzgeber will bewusst die Mieten einfrieren und gerade in den nachgefragten Städten werden die Mieten damit staatlich nach unten korrigiert. Das zeigt eine heute vorgestellte Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis Hochschule Berlin im Auftrag des IVD. „Statt einem Mehr an aktuellen Mieten wird durch die Verlängerung des Bezugszeitraums ein Mehr durch alte Mieten bewirkt“, kritisiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD die geplante Mietenspiegelreform.

Im steigenden Markttrend verlieren Vermieter dadurch selbst in konservativen Modellrechnungen der Studie wenigstens 0,65 Euro je Quadratmeter Kaltmiete pro Monat. Investoren wie zum Beispiel Finanzinstitutionen und Privatpersonen, die für ihr Alter vorsorgen möchten, können dann nicht einmal einen Inflationsausgleich für ihr Investment erwarten dürfen. Falls sie eine Immobilie in Dresden verkaufen wollen. Dieser Effekt betrifft über 50 Prozent des gesamten deutschen Vermögensbestands. Als Konsequenz bleiben dringend benötigte Investitionen in den Wohnungsmarkt aus und die Wohnraumknappheit in deutschen Ballungszentren verschärft sich zusätzlich.

Die Studie filtert 50 Kommunen in Deutschland und damit ist sie die bislang einzige umfassende Untersuchung zu den Auswirkungen des Betrachtungszeitraumes des Mietenspiegels. Unter den 15 größten deutschen Städten ist in München mit 1,35 Euro pro Quadratmeter die größte Mietspiegeldifferenz aus dem Vergleich von vierjährigem und zehnjährigem Bezugszeitraum zu erwarten. Hannover und Stuttgart folgen mit Differenzen von jeweils 1,25 und 1,11 Euro pro Quadratmeter, wie die Modellrechnungen des CRES zeigen. In Berlin liegt die Differenz bei 0,76 Euro pro Quadratmeter. Lediglich in Duisburg hat die Differenz einen negativen Wert. Hier liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei zehnjährigem Bezugszeitraum mit 4,88 Euro pro Quadratmeter um 0,05 Euro pro Quadratmeter höher als bei dem vierjährigem Bezugszeitraum.

„Die Studie macht deutlich, dass es sich bei diesem Gesetzesvorhaben um eine verkappte Mietpreismanipulation handelt. Anstatt mit offenem Visier zu kämpfen versucht die Bundesregierung einen Mietenstopp durch die Hintertür zu erwirken. Die volkswirtschaftlichen Modellrechnungen des CRES machen deutlich, dass das mit negativen Folgen für Eigentümer wie Mieter einhergeht“, sagt der IVD-Präsident. Das einzig wirkungsvolle Mittel gegen den Mangel an Wohnraum in deutschen Großstädten ist der forcierte Neubau.

„Die vorgestellten Rechenbeispiele zeigen, dass bei schwankenden Märkten bereits vier Jahre ausreichend sind, um einen angemessenen Ausgleich zyklischer oder kurzfristiger Marktschwankungen zu gewährleisten und damit das Schwankungsrisiko fair zwischen Mietern und Vermietern zu verteilen“, kommentiert der Autor der Studie Prof. Dr. Marco Wölfle vom CRES. Im Umgang mit steigenden und fallenden Miettrends ist die Ausdehnung des Bezugszeitraums auf zehn Jahre genau das falsche Instrument. In Märkten mit steigenden Mieten wird ergänzend zu markteigenen Dämpfungswirkungen und der noch hinzukommenden Mietpreisbremse eine weitere Verlangsamung der Preisentwicklung hervorgerufen. „Es läge nicht fern, hier ein Einfrieren der Mietentwicklung in manchen Situationen zu erwarten“, resümiert Wölfle.

Bei einigen Teilen der Bundesregierung scheint diese Erkenntnis angekommen, dass nur der forcierte Neubau hilft. Das zeigen die Pläne des Finanzministeriums, eine Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsbaus einzuführen. Demnach plant die Bundesregierung, dass für den Neubau von Mietwohnungen und den Erwerb solcher Wohnungen eine Sonderabschreibung gewährt werden soll.

Während mit dieser Maßnahme für den Wohnungsbau endlich Gas gegeben wird, tritt Bundesjustizminister Maas gleichzeitig auf die Vollbremse. „Auf diese Weise gerät das Vorhaben mehr Wohnraum für alle ins Schlingern und die Regierung wird letztlich niemandem gerecht“, so Schick weiter. Die beabsichtigten Abschreibungsvorteile sind sicherlich ein Schritt in die richtige Richtung. Es ist aber nur ein halbherziger Schritt. Um den Wohnungsbau wirklich in Gang zu bringen wäre darüber hinaus erforderlich, dass die sogenannte Normalabschreibung von bisher 2 auf mindestens 3 Prozent angehoben wird. Außerdem muss in die Vorschrift des § 15 b Einkommenssteuergesetz eine Ausnahme eingefügt werden, so dass der Verlust aus den geförderten Wohnungen mit den positiven Einkünften verrechnet werden kann. Denn Verluste allein bewirken noch keinen Steuervorteil. Dieser entsteht erst dadurch, dass man die Verluste mit anderen positiven Einkünften verrechnet und so weniger Einkünfte versteuert.

Leipzig, Berlin und München mit höchstem Anstieg bei Wohnungspreisen auf Jahressicht

Leipzig, Berlin und München mit höchstem Anstieg bei Wohnungspreisen auf Jahressicht / Foto: (c) U. Koch

Der Aufwärtstrend der angebotenen Mietpreise in den von JLL untersuchten acht Städten, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart, hat zum zweiten Mal in Folge 2015 weiter an Schwung verloren. Bei den Kaufpreisen, für die zum Halbjahr noch insgesamt ein Anstieg zu notieren war, zeigte sich damit auf Jahressicht eine starke Differenzierung der Preise mit der schwäbischen Metropole als Top Performer.

Den höchsten Anstieg der angebotenen Mietpreise** im 2. Halbjahr 2015 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnete mit +8 Prozent Leipzig, gefolgt von Stuttgart (+7 Prozent). In Köln, Düsseldorf und Frankfurt bewegte sich der Anstieg zwischen +4 und +5 Prozent. Wesentlich schwächere Zuwachsraten wurden mit rund +2 Prozent bzw. +1 Prozent in München und Berlin beobachtet. In Hamburg gaben die Mieten sogar auf Jahressicht leicht nach (-1 Prozent). „Bis auf Leipzig gilt eine Mietpreisbremse mittlerweile in allen untersuchten Wohnungsmärkten. Nach ersten Beobachtungen sind allerdings keine deutlichen Auswirkungen erkennbar. Wichtiger für die allgemeine Mietpreisentwicklung scheint die nachfragebedingte Verlagerung der Mietpreisanstiege in bislang preisgünstigere Lagen und Städten zu sein. Eine abschließende Bilanz der Mietpreisbremse halten wir derzeit aber insgesamt noch für verfrüht“, so Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin.

Deutlich stärker zugelegt haben die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Im 2. Halbjahr 2015 verteuerten sie sich gegenüber dem Vorjahr zweistellig (+10 bis +15 Prozent) in Stuttgart, Leipzig, Düsseldorf und Berlin, in München und Köln bewegte sich der Preisanstieg bei +9 Prozent bzw. +7 Prozent. Eine nur geringfügige Zunahme verzeichneten Hamburg und Frankfurt mit +2 bis +1 Prozent. „Trotz der vergleichsweise moderateren Entwicklung bleibt es dabei: Der Zuwachs bei den Kaufpreisen in den acht untersuchten Städten ist durchschnittlich doppelt so hoch wie bei den Mietpreisen. Bei weiterhin hoher Nachfrage und günstigem Finanzierungsumfeld hält der Preisanstieg in den meisten Städten unvermindert an. Nur in Hamburg sind die Kaufpreise zum ersten Mal seit 2008 quasi auf gleichem Niveau geblieben. Ob dies in der Hansestadt bereits eine Stagnation der Preise ähnlich dem Mietmarkt markiert, bleibt abzuwarten“, so Sebastian Grimm, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.

Mieten: Berlin, Hamburg und München mit Stagnation im 2. Halbjahr 2015

München bleibt sowohl bei Mieten als auch bei Kaufpreisen die nach wie vor teuerste Metropole Deutschlands. Die Angebotsmieten sind in der 2. Jahreshälfte 2015 auf Jahressicht geringfügig um +2,2 Prozent auf 16,00 Euro/m²/Monat (Vorjahr: +4,4 Prozent) gestiegen, der Zuwachs des 2. Halbjahres lag allerdings bei nur noch +0,3 Prozent. Ein stärkeres Wachstum registrierte Frankfurt mit +5,2 Prozent auf 12,95 Euro/m²/Monat (Vorjahr: +2,8 Prozent).

Deutlich übertroffen wird die Dynamik an Isar und Main von Stuttgart. Mit +7,2 Prozent (Vorjahr: +5,2 Prozent) zeigt die Schwabenmetropole den zweithöchsten jährlichen Anstieg der untersuchten Städte. Die Mieten verteuern sich auf 12,35 Euro/m²/Monat. Eine nach wie vor schwache Entwicklung zeigt sich in Hamburg, wo die Mieten auf Jahressicht um -0,5 Prozent auf 10,80 Euro/m²/Monat sanken. In Köln setzte sich der eingeschlagene Aufwärtstrend der letzten Halbjahre fort.

Die Mieten verteuerten sich auf Jahressicht um +3,7 Prozent auf 10,00 Euro/m²/Monat (Vorjahr: +2,2 Prozent). Ebenfalls kräftig stiegen die Mieten weiter rheinaufwärts in Düsseldorf (mit +4,2 Prozent auf 10,00 Euro/m²/Monat). Eine nachlassende Dynamik zeigt sich hingegen in Berlin. Die Angebotsmiete stagnierte im Vergleich zum 1. Halbjahr bei 9,05 Euro/m²/Monat. Der jährliche Zuwachs beträgt aufgrund des Anstiegs im 1. Halbjahr noch +1,1 Prozent (Vorjahr: +9,1 Prozent). In Dresden wuchsen die Verkaufspreise von Immobilien auch. 

Den erneut höchsten jährlichen Mietanstieg aller untersuchten Städte weist im 2. Halbjahr 2015 Leipzig auf. Auf Jahressicht klettern die Mieten um +8,1 Prozent auf 6,00 Euro/m²/Monat (Vorjahr: +4,3 Prozent). „Es könnte angesichts der nach wie vor unzureichenden Neubauaktivitäten und der gleichzeitig stark steigenden Bevölkerung auch 2016 in einigen Städten zu einem wieder deutlicheren Mietanstieg kommen. Zu beobachten war 2015, dass die Mietpreisbremse, die speziell in den nachgefragten innerstädtischen Teilmärkten eigentlich wirken sollte, von Mietern tatsächlich selten eingefordert wird. Mieter sind in den meisten Fällen bereit, die entsprechende Marktmiete zu zahlen, da eine gut gelegene und zeitgemäß ausgestattete Wohnung Mangelware ist“, so Heidrich.

In Hamburg und Frankfurt stagnierten die Kaufpreise im 2. Halbjahr 2015

Leipzig, Berlin und München konnten in diesem Halbjahr die höchsten Preisanstiege registrieren. In den anderen Eigentumswohnungsmärkten setzte sich der Aufwärtstrend verlangsamt fort. In Hamburg und Frankfurt stagnierten die Kaufpreise im 2. Halbjahr 2015. „Vor dem Hintergrund günstiger Finanzierungskonditionen und der hohen Nachfrage würde man erwarten, dass der Neubau in den untersuchten Großstädten deutlich an Fahrt gewinnt. Tatsächlich wurden in den meisten Städten Zuwächse beobachtet, aber nicht in dem Umfang wie sie marktseitig notwendig wären. In einigen Städten wie Berlin, Hamburg oder München bewegt sich die Bautätigkeit sogar seitwärts. Neben der mangelnden Flächenverfügbarkeit sind es zunehmend auch die fehlenden Kapazitäten der Bauwirtschaft, die hemmend wirken“, so Sebastian Grimm.

Der Aufwärtstrend der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen hielt in München in der 2. Jahreshälfte an. Mit einem jährlichen Anstieg um +8,9 Prozent (nach +9,1 Prozent auf Jahressicht im 1. Halbjahr) wurden im Mittel Preise von 6.080 Euro/m² aufgerufen. In Frankfurt sind die Preise bei Alleinbetrachtung der 2. Jahreshälfte zum ersten Mal seit 2008 in einem Halbjahr geringfügig zurückgegangen (-1,0 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr), eine Folge der weniger stark gestiegenen Kaufpreise im Neubausegment. Auf Jahressicht schlägt noch ein Plus von 1,3 Prozent auf 3.950 Euro/m² zu Buche (nach +16,0 Prozent im Vorjahr). In Hamburg verharrten die Kaufpreise auf dem Niveau des 1. Halbjahres (3.790 Euro/m², gleichbedeutend +2,0 Prozent auf Jahressicht nach +8,8 Prozent im Vorjahr).

Den auf Jahressicht höchsten Anstieg aller acht von JLL untersuchten Städte verzeichnete erneut Stuttgart mit einem Plus von 15,5 Prozent auf 3.340 Euro/m² (Vorjahr: +8,7 Prozent). Auch in Düsseldorf ging es nach +4,0 Prozent im Vorjahr mit +10,9 Prozent auf Jahressicht im 2. Halbjahr kräftig aufwärts (auf 3.160 Euro/m²). Auch in Berlin setzt sich um +9,1 Prozent auf 3.470 Euro/m² die Dynamik der vorherigen Halbjahre fort. Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt sich nach dem hohen Zuwachs im 1. Halbjahr (+4,4 Prozent) im 2. Halbjahr leicht beruhigt (+2,5 Prozent), sodass die Preise auf Jahressicht um +7,0 Prozent auf 2.910 Euro/m² angestiegen sind (Vorjahr: +10,0 Prozent). Bei Alleinbetrachtung des 2. Halbjahres 2015 registriert Leipzig den höchsten Anstieg (+11,1 Prozent) auf 1.500 Euro/m², auf Jahressicht zeigt die mit Abstand günstigste der acht Städte einen Anstieg von 12,3 Prozent (Vorjahr: -3,5 Prozent).

Alle Wohneinheiten des „Klostergarten“ in Forchheim verkauft

Der Erlanger Bauträger und Investor sontowski & partner (S&P) hat alle Wohneinheiten der Wohnprojektentwicklung „Klostergarten“ im fränkischen Forchheim vor Fertigstellung veräußern können. Die Umwidmung des ehemaligen Klosters zu insgesamt 59 Wohneinheiten hat im Frühjahr 2014 begonnen. Insgesamt 20,2 Millionen Euro investiert S&P.

Der Erlanger Bauträger und Investor sontowski & partner group (S&P) hat beim Projekt „Klostergarten“ alle 59 Wohneinheiten vor Fertigstellung veräußern können. Bei dem „Klostergarten“ in Forchheim handelt es sich um den Umbau und die damit verbundene Umnutzung eines ehemaligen Klosters. Insbesondere der Erhalt der denkmalgeschützten Bereiche mussten berücksichtigt werden, die nun Bestandteil eines exklusiven Wohnensembles geworden sind. Ausgewogene, moderne Architektur der Neubaukörper wurden dabei in das historische Areal integriert, das sich innerhalb der historischen Forchheimer Altstadt befindet. Dabei konnte auch die angeschlossene Klosterkirche St. Anton und der Fortbestand des kirchlichen Gemeindelebens durch eine von S&P eigens initiierte Klosterstiftung gesichert werden.

Der „Klostergarten“ wurde auf einem ca. 6.000 Quadratmeter großen Areal entwickelt. Die Wohnungen haben eine Größe zwischen 37 und 176 Quadratmeter. Eine eigene Tiefgarage mit 71 Stellplätzen gehören ebenfalls zum Objekt. Das Projekt wurde in Kooperation mit RK Architekten, Fürth, NRT Landschaftsarchitekten, Marzling sowie dem Generalunternehmer Zechbau realisiert.

„Das Kloster aus dem Jahr 1684 war eine große Herausforderung für uns, da der denkmalgeschützte Anteil besonders hoch ist und es uns wichtig war, den Charakter des Ensembles nicht zu verfremden. Diese einzigartige Wohnlage hat auch bei den Käufern für hohe Nachfrage gesorgt“, erklärt Dr. Matthias Hubert, geschäftsführender Gesellschafter der sontowski & partner group.